Czym jest opłata adiacencka?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje opłatę adiacencką jako opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Jak wynika z powyższego, obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej powstaje wtedy, kiedy wartość nieruchomości wzrośnie wskutek wystąpienia jednego z trzech zdarzeń: 1) budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych; 2) scalenia i podziału nieruchomości; 3) podziału nieruchomości.

Od opłaty adiacenckiej należy odróżnić opłatę planistyczną (zwaną również rentą planistyczną). Opłata ta również związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości, przy czym obowiązek jej zapłaty powstaje wtedy, kiedy ów wzrost wartości stanowi następstwo uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ile wynosi opłata adiacencka?

Jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w następstwie dokonania jej podziału, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

Jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w następstwie budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.

Jeżeli zatem chcemy wyliczyć, jaką opłatę będziemy musieli uiścić, odszukajmy w pierwszej kolejności uchwałę rady gminy w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej, a następnie od wartości nieruchomości po podziale (wybudowaniu infrastruktury technicznej ze środków publicznych) odejmijmy wartość nieruchomości przed podziałem (wybudowaniem infrastruktury technicznej ze środków publicznych) . Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Czy opłaty adiacenckiej można uniknąć?

Zacznijmy od tego, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy o ustaleniu stawki procentowej opłaty.

W przypadku opłaty związanej z podziałem nieruchomości, wszczęcie postępowania może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy o o ustaleniu stawki procentowej opłaty.

W sytuacji, w której termin trzyletni upłynął, a postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nie zostało wszczęte, to obowiązek uiszczenia opłaty przestaje istnieć. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej nie powstaje, jeżeli brak jest uchwały rady gminy o ustaleniu stawki procentowej opłaty.

Jeżeli jednak postępowanie zostało wszczęte, to obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej możemy uniknąć poprzez wykazanie, że wzrost wartości nie jest efektem dokonanego podziału. Wzrost wartości nieruchomości przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza dokonanym podziałem. Podobnie sprawa wygląda w przypadku opłaty związanej z wybudowaniem infrastruktury technicznej - jeśli wartość nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzeń nie wzrosła albo wartość nieruchomości wzrosła z innych przyczyn, nie można ustalić opłaty adiacenckiej.

Co zrobić, jeżeli nie jesteśmy w stanie uiścić opłaty w terminie?

Termin zapłaty opłaty adiacenckiej wynosi 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.

Opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Jeżeli nie kwestionujemy wzrostu wartości nieruchomości, ale nasza sytuacja finansowa nie pozwala nam na uregulowanie opłaty, to powinniśmy wnioskować o jej rozłożenie na raty. Wniosek trzeba należycie uzasadnić, wskazując wszelkie okoliczności istotne dla oceny zasadności tego wniosku, w szczególności dotyczące sytuacji finansowej wnioskodawcy i jego możliwości płatniczych.

Należy jednak pamiętać, że w wypadku rozłożenia należności na raty, podlega ona zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Kiedy nie stosuje się opłaty adiacenckiej mimo dokonania podziału nieruchomości?

Opłaty adiacenckiej nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, czyli m. in. wtedy, kiedy podział nieruchomości następuje w celu: 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; 2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa (zasiedzenie); 4) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Opłaty adiacenckiej nie pobiera się również wtedy, kiedy podział nieruchomości dokonywany jest z urzędu albo na wniosek innych osób niż właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.