Czym jest lokal mieszkalny?

Lokalem mieszkalnym jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, przy czym na równi z lokalem mieszkalnym traktuje się lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Lokalem mieszkalnym nie jest lokal przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej (lokal użytkowy - biuro, sklep, itp.). Lokalem mieszkalnym nie jest też pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób (pensjonat, hotel, dom wypoczynkowy, itp.).

Najem lokalu mieszkalnego uregulowany jest w pierwszej kolejności w ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. W kwestiach nieuregulowanych we wspomnianej ustawie, możemy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego o najmie lokali, a dopiero na końcu do ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego o najmie.

Cechą charakterystyczną uregulowań odnoszących się do najmu lokalu mieszkalnego jest to, że ustawodawca przyznaje najemcy takiego lokalu ochronę przed nadużywaniem swojej pozycji przez wynajmującego.

Czy wynajmujący ma prawo robić inspekcje?

Najemca powinien, po wcześniejszym ustaleniu terminu, udostępnić wynajmującemu lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Wynajmujący może zatem przeprowadzać inspekcje, ale może to czynić wyłącznie po ustaleniu ich terminu z najemcą.

Za niedopuszczalną należy więc uznać sytuację, w której wynajmujący zjawia się w mieszkaniu bez zapowiedzi i żąda, aby najemca udostępnił mu lokal. Wynajmujący nie może również dokonać inspekcji lokalu pod nieobecność najemcy, chyba że najemca wyrazi na to zgodę (porada dla wynajmujących - należy zadbać o późniejszą możliwość wykazania faktu udzielenia takiej zgody i odebrać ją np. na piśmie lub za pośrednictwem poczty elektronicznej).

Wejście do lokalu lub nieopuszczenie go wbrew woli najemcy jest co do zasady bezprawne, nawet jeżeli czyni to wynajmujący (właściciel lokalu). Najemca ma w takiej sytuacji prawo pozwać wynajmującego o ochronę posiadania.

Dodam również, że w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, najemca jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia tej awarii. Jeżeli najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność najemcy lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, wynajmujący jest zobowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia najemcy, a z czynności wejścia do lokalu sporządzić protokół.

Podkreślić również należy, że inspekcje winny odbywać się z poszanowaniem praw najemcy, w tym w szczególności prawa najemcy do prywatności. Pamiętajmy, że mocą umowy najmu wynajmujący, w zamian za czynsz, przekazał najemcy uprawnienie do korzystania z lokalu, co oznacza, że wynajmujący już prawa do korzystania z lokalu nie posiada.

Jeżeli chcemy wynająć mieszkanie, to nie bójmy się negocjować proponowanej treści umowy. Warto w umowie zamieścić postanowienie o tym, że wynajmujący ma prawo do dokonania oznaczonej liczby kontroli w roku. Takie unormowanie pozwoli na ochronę zarówno praw najemcy, jak i wynajmującego.

Jakie naprawy obciążają wynajmującego?

Wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy; dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu, wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Strony mogą jednak uregulować te kwestie odmiennie w umowie i nałożyć na wynajmującego obowiązek dokonywania innych napraw (nawet tych, które zgodnie z przepisami obciążają najemcę).

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Na co wynajmujący może przeznaczyć kaucję?

Zacznijmy od tego, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, przy czym kaucja ta nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Przekroczenie tej wartości będzie skutkować nieważnością bezwzględną zapisu o kaucji w zakresie sprzecznym z ustawą.

Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu lokalu, przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja zabezpiecza więc nie tylko należności czynszowe, lecz także inne należności, które obciążają najemcę: z tytułu ponadnormatywnego zużycia lokalu, dokonanych uszkodzeń, kosztów odnowienia, niezapłaconych rachunków, odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.

Wynajmujący ma zakaz zaspokajania z kaucji wszelkich wierzytelności do czasu opróżnienia lokalu przez najemcę. Dopiero na ten moment ustala się czy i ewentualnie w jakiej wysokości wynajmującemu przysługuje wierzytelność względem najemcy. Jeżeli tak - wynajmujący ma prawo wykorzystać kaucję i złożyć oświadczenie o potrąceniu należności. Jeżeli nie - wynajmujący kaucję winien zwrócić. Zwrot kaucji (lub jej niewykorzystanej części) nastąpić powinien w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

Jak często wynajmujący może podnosić czynsz?

Wynajmujący może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (strony w umowie nie mogą skutecznie ustalić terminu krótszego). Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Najemca może żądać, aby wynajmujący wyjaśnił mu, w terminie 14 dni, na piśmie przyczynę podwyżki. Jeżeli wynajmujący tego nie zrobi, to podwyżka będzie nieważna.

Najemca, w ciągu 2 miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia, może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu albo zakwestionować podwyżkę i wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na wynajmującym.

Co wynajmujący może zrobić z rzeczami, które w mieszkaniu zostawił najemca?

Pozostawione przez najemcę w mieszkaniu rzeczy nie stają się automatycznie własnością wynajmującego. Można stwierdzić, że najemca, który zdecyduje się pozostawić swoje rzeczy w wynajmowanym mieszkaniu, porzuca je, co powoduje, iż stają się one niczyje. Jeżeli wynajmujący chce nabyć ich własność, to musi je objąć w posiadanie samoistne (czyli po prostu zacząć postępować z nimi, jakby był ich właścicielem). Wynajmujący powinien być jednak pewien, że najemca faktycznie swoje rzeczy porzucił, nie chce być ich właścicielem, nie interesuje się ich losem. Wynajmujący może wezwać najemcę do odebrania swoich rzeczy w oznaczonym terminie z tym zastrzeżeniem, że po upływie terminu uzna, iż najemca rzeczy porzucił. Odpowiednie postanowienie można również zawrzeć w umowie.

Nieco inaczej sprawa wygląda wtedy, kiedy najemca ma względem wynajmującego jakieś zaległości. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Wynajmujący może zatem zaspokoić swoje roszczenia korzystając ze wspomnianego prawa zastawu, ale pamiętamy, że wynajmujący nie może po prostu przejąć rzeczy na własność. Realizacja prawa zastawu następuje bowiem w drodze postępowania egzekucyjnego (rzeczy sprzedaje komornik, który wynajmującemu przekazuje uzyskane ze sprzedaży środki).

Jak szybko wynajmujący może „wyrzucić” najemcę z mieszkania?

Wynajmujący nie może najemcy wyrzucić z mieszkania „tak po prostu”. Wynajmujący musi w pierwszej kolejności wypowiedzieć umowę najmu, przy czym może to zrobić wyłącznie z powodów wskazanych w ustawie i z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Dopiero w razie nieopuszczenia lokalu po wygaśnięciu najmu, wynajmujący może skierować przeciwko najemcy pozew o nakazanie mu opróżnienia lokalu (eksmisję).

Przymusowe usunięcie najemcy z lokalu może nastąpić dopiero na podstawie prawomocnego wyroku nakazującego eksmisję, a jeżeli najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego - dopiero po dostarczeniu mu takiego lokalu przez najemcę (co, w praktyce, może potrwać wiele miesięcy). Na otarcie łez wynajmujących, dodam, że wynajmujący może domagać się od gminy, która nie spełniła obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego, odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przez najemcę.

Wracając do wypowiedzenia najmu - wynajmujący może najem wypowiedzieć na piśmie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli najemca m. in:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Powyżej opisałam najczęstsze przyczyny wypowiadania umów najmu, aby nie czynić tego tekstu zbyt długim i uciążliwym w lekturze.

Co robić, kiedy wynajmujący przekracza swoje uprawnienia?

Warto zacząć od spokojnej rozmowy, w której wytłumaczymy wynajmującemu, że jego zachowanie jest dla nas niekomfortowe i nie ma oparcia w przepisach prawa. Możemy wskazać, że wpłaciliśmy kaucję, wynajmującemu służy prawo zastawu na rzeczach, które wnieśliśmy do mieszkania, a więc jego interesy są zabezpieczone. Jeżeli wynajmujący nieustannie nas nachodzi, warto spróbować ustalić z nim konkretne terminy na dokonywanie inspekcji.

Niestety, nie zawsze spokojna rozmowa przyniesie oczekiwane efekty. W takiej sytuacji można rozważyć wezwanie wynajmującego do zmiany zachowania na piśmie, a jeżeli zachowanie wynajmującego narusza nasze dobra osobiste (np. prawo do prywatności) lub stanowi niedopuszczalne naruszenie posiadania, to możemy skierować przeciwko wynajmującemu pozew do sądu.

Rozwiązaniem dającym spokój jest oczywiście wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Możemy również spróbować rozwiązać umowę za porozumieniem stron, nie będziemy wtedy musieli czekać do końca okresu wypowiedzenia.

Na zakończenie ponownie podkreślę, że warto negocjować brzmienie umowy najmu. Jest to umowa wzajemna, a świadczenie jednej strony jest ekwiwalentem świadczenia drugiej strony. Dbajmy o swoje interesy, niezależnie od tego, w jakiej roli występujemy.