Do jakich napraw zobowiązany jest najemca?

Najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego (np. ciszy nocnej). Najemca jest także zobowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemca nie jest wprawdzie zobowiązany do naprawy części wspólnych budynku, ale jeżeli zauważy uszkodzenie, to powinien zawiadomić o tym wynajmującego, zarządcę lub dozorcę budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; okien i drzwi; wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności oraz innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych (np. piwnicy, garażu, komórki) przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Jak wynika z powyższego, obowiązki najemcy zostały zakreślone dość szeroko, przy czym pamiętajmy, że strony mogą umówić się odmiennie i włożyć obowiązek naprawy lub wymiany ww. elementów na wynajmującego. Nic nie stoi również na przeszkodzie, aby w razie wystąpienia uszkodzenia, powiadomić o tym wynajmującego i zaproponować, aby koszty naprawy poniosły obie strony po połowie. Wynajmujący często zgadzają się na takie rozwiązanie, szczególnie jeśli zależy im na tym, aby najemca kupił urządzenie od konkretnego producenta czy naprawił usterkę w określony sposób.

Za jakie szkody najemca nie ponosi odpowiedzialności?

Najemca powinien zwrócić wynajmującemu lokal mieszkalny w stanie niepogorszonym, a więc w takim, w jakim lokal ten znajdował się w chwili wydania go najemcy. Najemca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Najemca nie będzie zatem ponosić odpowiedzialności za te szkody, które powstały w następstwie zwykłego korzystania przez najemcę z mieszkania. Odpowiedź na pytanie czy najemca powinien odkupić wynajmującemu czajnik brzmi więc - „to zależy”. Jeżeli najemca czajnik zniszczył wskutek nieprawidłowego używania, to powinien zastąpić go nowym. Jeżeli jednak najemca czajnika używał prawidłowo, to nie jest zobowiązany do zastąpienia go nowym. Tak samo będzie w przypadku zarysowań na ścianach, meblach czy podłogach - jeżeli najemca dbał o mieszkanie, konserwował je, to nie ponosi odpowiedzialności za takie szkody. Pamiętajmy przy tym, że realizacja obowiązku dbania o mieszkanie nie może oznaczać uniemożliwienia najemcy faktycznego korzystania z niego.

Dodam również, że wynajmujący nie może odmówić przyjęcia lokalu zwracanego przez najemcę, nawet wtedy, kiedy lokal ten jest w stanie gorszym niż był w chwili wydawania go najemcy. W takiej sytuacji należy wszystkie uszkodzenia dokładnie opisać w protokole i - w miarę możliwości - uzyskać od najemcy pisemną deklarację usunięcia uszkodzeń (poniesienia kosztów usunięcia tych uszkodzeń), szczególnie jeśli przewidujemy, że kaucja nie wystarczy na pokrycie tych kosztów.

W jaki sposób najemca może lokal ulepszyć?

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Sama zgoda wynajmującego nie musi być wyrażona w formie pisemnej (wystarczająca będzie ta wyrażona ustnie lub nawet w sposób dorozumiany - np. przez kiwnięcie głową). W sposób pisemny muszą zostać natomiast ustalone zasady rozliczeń z tytułu wprowadzanych rozliczeń.

Jeżeli brak było zgody wynajmującego na dokonanie ulepszeń albo zasady rozliczeń nie zostały ustalone na piśmie, wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego, jeśli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. Decyzja w tym zakresie należy wyłącznie do wynajmującego.

Niezależnie od powyższego, najemca może założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia (np. internet), chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Założenie w mieszkaniu ww. instalacji nie jest ulepszeniem, na które wymagana jest zgoda wynajmującego.

Ulepszeniem nie będzie również wymiana niesprawnego elementu wyposażenia mieszkania na nowy, o standardzie zbliżonym do elementu wymienionego.

Czy najemca może bez zgody wynajmującego wziąć zwierzę do mieszkania?

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, podobnie jak przepisy Kodeksu cywilnego, nie odnoszą się w żaden sposób do możliwości posiadania zwierzęcia przez najemcę. Należy więc uznać, że najemca może - bez pytania wynajmującego o zgodę - adoptować ze schroniska psa lub kota (inne formy „wchodzenia w posiadanie zwierzęcia” odradzam ze względów etycznych, zwierzę to żywa istota i możliwość kupienia go wzbudza we mnie moralny sprzeciw). Pamiętajmy jednak, że najemca jest odpowiedzialny za wszystkie szkody wyrządzone w mieszkaniu przez zwierzę (nawet wtedy, kiedy zwierzę najemcy ucieknie).

Nieco inaczej rzecz ma się w wypadku, w którym w umowie najmu wprost określono, że w mieszkaniu nie mogą przebywać zwierzęta. W takiej sytuacji wzięcie przez najemcę do mieszkania zwierzęcia będzie niezgodne z umową i może skutkować jej wypowiedzeniem przez wynajmującego. Jeżeli planujemy adoptować zwierzę, koniecznie powiadommy o tym wynajmującego, który być może zgodzi się na renegocjację warunków umowy. Jeżeli wynajmujący nie wyrazi zgody, pozostaje nam poczekać z adopcją do czasu wyprowadzenia się do innego miejsca.

Jeżeli już posiadamy zwierzę, to przy zawieraniu umowy najmu lokalu, powinniśmy - mimo braku takiego obowiązku - zawiadomić o tym właściciela lokalu. Warto to zrobić, żeby uniknąć niepotrzebnych konfliktów, szczególnie że niekiedy wspólnoty mieszkaniowe wprowadzają w swoich wewnętrznych regulacjach ograniczenia dotyczące posiadania zwierząt.

Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia?

Najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia (czyli ze skutkiem natychmiastowym), jeżeli lokal ma wady, których występowanie zagraża zdrowiu najemcy lub osób wspólnie z nim zamieszkujących. Najemca może w takim wypadku najem wypowiedzieć, nawet jeśli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Aby możliwe było wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, stan lokalu stwarzać musi realne niebezpieczeństwo dla zdrowia osób, np. zawilgocenie i zagrzybienie, możliwość zawalenia się ściany, nadmierny hałas, niska temperatura, emitowane przez materiały użyte do wykończenia budynku toksyny. Wystarczy samo istnienie zagrożenia. Nie jest wymagane, aby szkodliwe skutki już nastąpiły. Nie ma przy tym znaczenia czy wada jest usuwalna, jak też czy najemca wzywał wynajmującego do jej usunięcia.

Czy najemca może domagać się eksmisji najemcy innego lokalu?

Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Co więcej, współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Najemca może zatem domagać się na drodze postępowania sądowego eksmisji innego najemcy (a nawet współnajemcy tego samego lokalu), jeżeli ten wykracza przeciwko porządkowi domowemu i czyni tym samym korzystanie z innych lokali uciążliwym (np. nie stosuje się do ciszy nocnej, nieustannie słucha głośnej muzyki, itd.). W takim wypadku najemca ma też roszczenie o zaniechanie immisji, o czym pisałam już na blogu (tu: https://www.edytakus.pl/prawosasiedzkie).

Ile może wynosić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu?

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie (były najemca jest zobowiązany płacić takie odszkodowanie od dnia wygaśnięcia umowy najmu do dnia opróżnienia lokalu właśnie).

Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Powyższe oznacza, że wynajmujący może domagać się odszkodowania przekraczającego wysokość czynszu, jaki płacił najemca, jeżeli w warunkach rynkowych mieszkanie, gdyby zostało opróżnione, można byłoby wynająć za więcej. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.