Czym jest najem okazjonalny?

Najmem okazjonalnym jest najem lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, który nie przekracza lat 10. Cechą charakterystyczną umowy najmu lokalu okazjonalnego jest to, że dołącza się do niej oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Takie oświadczenie zwalnia wynajmującego od konieczności wnoszenia do sądu pozwu o nakazanie byłemu najemcy opróżnienia lokalu (czyli o eksmisję). Jeżeli po wygaśnięciu umowy najmu były najemca nie chce opuścić lokalu, wynajmujący nie musi czekać wielu miesięcy na rozstrzygnięcie sprawy o eksmisję (a niekiedy również kolejnych kilku lub kilkunastu miesięcy na przyznanie byłemu najemcy lokalu socjalnego), ponieważ najemca dobrowolnie poddał się egzekucji.

Najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Do umowy dołącza się oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do ww. lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących w razie wykonania eksmisji. Na żądanie wynajmującego załącza się takie oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jeżeli najemca utraci prawo do zamieszkiwania w lokalu wskazanym w oświadczeniu, to jest zobowiązany w terminie 21 dni wskazać inny lokal i dostarczyć wynajmującemu oświadczenie pochodzące od osoby, która do tego lokalu ma tytuł prawny (np. tytuł własności). Jeżeli najemca nie znajdzie innego lokalu, wynajmujący będzie mógł umowę wypowiedzieć z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia.

Jak wynika z powyższego, najem okazjonalny jest opcją korzystną dla wynajmującego, ponieważ pozwala w miarę szybko usunąć z lokalu byłego najemcę. Wielu wynajmujących obawia się, że po wygaśnięciu umowy najemca nie będzie chciał się wyprowadzić, a oni będą musieli składać pozew o eksmisję, a następnie czekać, aż najemcy zostanie przyznany lokal socjalny. Zawarcie najmu lokalu okazjonalnego pozwala obawy te - przynajmniej częściowo - zniwelować.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego jako wynajmujący zawrzeć może wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wynajmującym nie może być więc przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (ale przedsiębiorca będący osobą fizyczną i prowadzący inną działalność już tak).

Najemcą może być osoba fizyczna, która wynajmuje lokal w celach mieszkalnych, względnie w celu urządzenia tamże swojej pracowni artystycznej.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej. Jeżeli forma ta nie zostanie dochowana, umowa będzie nieważna. W formie pisemnej pod rygorem nieważności należy także wprowadzać zmiany do umowy.

Pamiętajmy również, że oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Jeżeli oświadczenie to zostanie sporządzone w innej formie (np. zwykłej formie pisemnej, pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym), to nie będzie mogło stanowić podstawy eksmisji, a sama umowa nie będzie mogła zostać uznana za umowę najmu okazjonalnego.

Co musi zrobić wynajmujący po zawarciu umowy najmu okazjonalnego?

Wynajmujący jest zobowiązany zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jest to bardzo ważne, ponieważ niedopełnienie obowiązku notyfikacji powoduje, że umowa nie stanowi umowy najmu okazjonalnego, nawet jeżeli dochowano wszelkich innych wymogów. Wynajmujący, który nie zawiadomił naczelnika urzędu skarbowego o zawarciu umowy, nie będzie mógł więc skorzystać z uproszczonej ścieżki eksmisji byłego najemcy.

Najemca może żądać, aby wynajmujący okazał mu potwierdzenie zgłoszenia najmu naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego.

Jak powinien zachować się wynajmujący, jeśli były najemca nie chce opuścić lokalu?

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego wygaśnie (wskutek upływu czasu lub w następstwie jej wypowiedzenia), a najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, wynajmujący powinien w pierwszej kolejności wezwać najemcę na piśmie do opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni, a samo pismo musi być opatrzone urzędowo (np. notarialnie) poświadczonym podpisem wynajmującego. W piśmie należy również wskazać przyczynę ustania najmu.

Jeżeli wyznaczony najemcy termin upłynie bezskutecznie, wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji klauzuli wykonalności. Do wniosku należy dołączyć żądanie opróżnienia lokalu skierowane do najemcy wraz z potwierdzeniem jego odbioru przez najemcę, tytuł prawny do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia najmu do naczelnika urzędu skarbowego. Jeżeli nie dołączymy do wniosku tych dokumentów (i nie uzupełnimy tego braku na żądanie sądu), nasz wniosek zostanie oddalony. Teoretycznie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności powinien być rozpoznany w ciągu 3 dni od daty jego wpływu do sądu, ale jest to termin instrukcyjny, który sąd może przekroczyć bez konsekwencji.

Wynajmujący zaopatrzony w tytuł wykonawczy (oświadczenie opatrzone klauzulą wykonalności) może udać się do komornika, który przeprowadzi eksmisję najemcy. Komornik nie będzie musiał czekać aż najemcy zostanie przyznany lokal socjalny, a sama eksmisja może być przeprowadzona niezależnie od pory roku.

Niestety, nie w każdym przypadku będzie „tak łatwo”. Jeżeli przyczyną wypowiedzenia umowy najmu jest utrata przez najemcę prawa zamieszkiwania w innym lokalu, to komornik będzie musiał wstrzymać się z wykonaniem eksmisji do momentu wskazania przez gminę pomieszczenia zastępczego dla byłego najemcy (w aktualnym stanie prawnym nie jest dopuszczalna eksmisja „na bruk”).

Jakie są podstawowe różnice między najmem „zwykłym” a okazjonalnym?

Do najmu okazjonalnego nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Do najmu okazjonalnego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że najemcy „okazjonalni” są chronieni słabiej niż najemcy „zwykli”. Wyraża się to przede wszystkim w dopuszczeniu eksmisji bez zapewnienia lokalu socjalnego i niezależnie od pory roku. Najemcy „okazjonalni” są również mniej chronieni przed wypowiedzeniem umowy najmu oraz podwyższeniem czynszu przez wynajmującego.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej, przy czym kaucja ta nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal (przy zwykłym najmie granicą jest dwunastokrotność).