Czym jest najem instytucjonalny?

Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawsze zawierana jest na czas oznaczony. Dodam, że do umowy najmu instytucjonalnego nie stosuje się przepisów Kodeksu cywilnego, które stanowią, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Możemy więc zawrzeć umowę na lat dwadzieścia, a umowa przez ten cały czas będzie umową na czas oznaczony i nie dojdzie do jej automatycznego przekształcenia w umowę na czas nieoznaczony.

Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu - podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego - załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. W takim oświadczeniu najemca wskazuje również, że przyjął do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania zobowiązania do opróżnienia lokalu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W żądaniu takim należy koniecznie wskazać przyczynę ustania stosunku najmu oraz wyznaczyć najemcy termin, nie krótszy niż 14 dni, do opróżnienia lokalu. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.

Czym najem instytucjonalny różni się od najmu okazjonalnego?

Najem instytucjonalny wykazuje wiele podobieństw do najmu okazjonalnego (o którym można przeczytać w poprzednim moim wpisie - https://www.edytakus.pl/najem3). W obu przypadkach do umowy dołącza się oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, co powoduje, że nie jest koniecznym pozywanie najemcy, który dobrowolnie nie chce opuścić lokalu. Zarówno najem okazjonalny, jak i najem instytucjonalny, dają wynajmującemu możliwość w miarę szybkiego usunięcia z lokalu byłego najemcy.

Pierwsza różnica pomiędzy najmem okazjonalnym a najmem instytucjonalnym dotyczy treści oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. W przypadku najmu instytucjonalnego nie musi on wskazywać lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania zobowiązania do opróżnienia lokalu, a jedynie oświadczyć, że przyjmuje do wiadomości, iż prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Drugą różnicą jest termin wyznaczany najemcy na opróżnienie lokalu. W przypadku najmu okazjonalnego nie może wynosić on mniej niż 7 dni, a w przypadku najmu instytucjonalnego - mniej niż dni 14.

Podstawową różnicą jest tak naprawdę to, kto może być wynajmującym. W przypadku najmu instytucjonalnego wynajmującym może być wyłącznie przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie wynajmowania lokali (podczas gdy w przypadku najmu okazjonalnego może to być każdy podmiot, który takiej działalności nie prowadzi). Podkreślić jednak należy, że przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie wynajmowania lokali nie ma obowiązku zawrzeć umowy najmu instytucjonalnego, gdyż jest to jedynie możliwość, z której może skorzystać. Taki przedsiębiorca może zawrzeć „zwykłą” umowę najmu.

Czym jest najem instytucjonalny z dojściem do własności?

Umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta, zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego, zawierająca zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest na czas oznaczony.

Najem instytucjonalny z dojściem do własności łączy ze sobą w pewien sposób cechy „zwykłej” umowy najmu i umowy przedwstępnej zawierającej zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej - umowy sprzedaży. Najemca płaci wynajmującemu czynsz oraz comiesięczne raty na poczet ceny sprzedaży.

Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowi umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Właściciel w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności ustanawia hipotekę zabezpieczającą wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny sprzedaży na wypadek niewykonania umowy.

Jakie są obowiązkowe elementy umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności?

Zacznijmy od tego, że umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie będzie nieważna. Umowa zawiera w swej treści oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego do opróżnienia lokalu w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności określa się również zasady zaspokajania wierzytelności z zaległego czynszu, z kaucji lub rat wpłaconych na poczet ceny lokalu mieszkalnego, przy czym w pierwszej kolejności zaległy czynsz zaspokaja się z kaucji. Jeżeli najemca opóźnia się z wpłatą raty na poczet ceny lokalu mieszkalnego, właściciel wzywa go na piśmie do dokonania wpłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych.

Nadto, umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności obowiązkowo powinna zawierać: 1) wskazanie czynszu najmu, opłat niezależnych od właściciela oraz innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego; 2) cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego; 3) harmonogram określający wysokość i terminy płatności poszczególnych rat ceny sprzedaży; 4) zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny; 5) zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie; 6) termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego.

Kiedy dochodzi do przejścia własności lokalu na najemcę?

Wynajmujący zawiera umowę przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu w terminie określonym w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, a najpóźniej w dniu zakończenia tej umowy. Do przeniesienia prawa własności na najemcę nie może dojść przed zapłaceniem przez niego całej ceny sprzedaży.

Co istotne, przedmiotem umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego przez wynajmującego na najemcę może być jedynie lokal mieszkalny wolny od hipotek i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu, innych niż roszczenie najemcy o przeniesienie własności wynikające z umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Najemca nabywa więc lokal całkowicie wolny od obciążeń, a gwarancją tego jest zamieszczenie w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zgody ewentualnego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego po wpłacie całej ceny sprzedaży przez najemcę.

Kiedy umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może zostać wypowiedziana?

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być wypowiedziana zarówno przez wynajmującego, jak i przez najemcę. Obie strony mogą najem wypowiedzieć wyłącznie w razie zaistnienia przesłanek wskazanych w ustawie.

Wynajmujący, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli najemca:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli:

1. wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników;

2. wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Najemca jest zobowiąże uprzednio wezwać wynajmującego na piśmie do usunięcia wad lub do umożliwienia mu korzystania z lokalu i wyznaczyć mu w tym celu co najmniej 30-dniowy termin.

Najemca może również wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej (np. konieczność zmiany miejsca zamieszkania, śmierć członka rodziny, znaczące pogorszenie się sytuacji majątkowej).

Co należy zrobić, jeżeli umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zostanie wypowiedziana?

W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy, związanych z korzystaniem z lokalu.

Jeżeli wynajmujący dobrowolnie nie zwróci najemcy wpłaconej ceny sprzedaży lokalu, najemca może żądać zaspokojenia z hipoteki, którą wynajmujący ma obowiązek ustanowić.

W przypadku niechęci najemcy do dobrowolnego opuszczenia lokalu, wynajmujący może skorzystać ze skróconej ścieżki pozwalającej na usunięcie najemcy z lokalu.