Czym jest prawo sąsiedzkie?

Prawem sąsiedzkim nazywamy zespół norm określających prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości, które ze sobą sąsiadują. Możemy wyróżnić nieruchomości gruntowe (grunt wraz ze znajdującymi się na nim zabudowaniami), nieruchomości budynkowe oraz nieruchomości lokalowe. Normy prawa sąsiedzkiego znajdują zastosowanie do wszystkich rodzajów nieruchomości. Należy również pamiętać, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność tego gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

Próbę częściowej regulacji relacji sąsiedzkich podjęto już w Najstarszym Zwodzie Prawa Polskiego (czyli w Księdze Elbląskiej spisanej po niemiecku w drugiej połowie XIII lub na początku XIV wieku), a w późniejszych latach istniał m. in. zakaz zabudowy w odległości rzutu siekierą od miedzy granicznej.

Przepisy prawa sąsiedzkiego znajdują się w wielu aktach prawnych, ale uznaje się, że te podstawowe i najważniejsze to art. 143 - 154 Kodeksu cywilnego. Na tych właśnie przepisach skupię się w niniejszym wpisie.

Czym są immisje, czyli gdzie kończy się wolność?

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wszelkie działania wykraczające ponad tę przeciętną miarę nazywamy immisjami.

Wyróżniamy immisje bezpośrednie i immisje pośrednie. Immisje bezpośrednie stanowią bezpośrednią ingerencję w cudzą własność, która to ingerencja może polegać m. in. na przerzuceniu na nieruchomość sąsiednią nieczystości czy też na sztucznym kierowaniu na nią wód opadowych. Immisje bezpośrednie zawsze przekraczają przeciętną miarę. Bezprawne wejście osoby trzeciej na nieruchomość nie jest immisją, a naruszeniem własności. Immisje pośrednie stanowią natomiast skutki działania na nieruchomości wyjściowej, przenikające w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią. Będą to zatem wszystkie zapachy, hałasy, wibracje, naturalny spływ wody deszczowej umożliwiony przez budowę nowego chodnika sąsiada. Co ciekawe, za immisje pośrednie można uznać również ograniczenie dostępu światła słonecznego lub fal radiowych do nieruchomości.

Możemy również wyróżnić immisje pozytywne (oddziałują wprost na sąsiednią nieruchomość przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząsteczek materii, np. trujących chemikaliów przy opryskiwaniu roślin środkami owadobójczymi, albo określonych energii, np. wstrząsów, hałasu, promieniowania) i immisje negatywne (polegają na zaniechaniu powstrzymania się od pewnych działań, np. tamowanie przenikania na nieruchomość sąsiednią fal radiowych, światła, powietrza czy widoku na skutek wzniesienia na nieruchomości wyjściowej urządzenia lub budowli).

Niekiedy wyróżnia się także immisje materialne i niematerialne. Immisje niematerialne polegają na negatywnym oddziaływaniu na psychikę właścicieli lub innych osób na nieruchomości sąsiedniej.

Wolność właściciela nieruchomości kończy się zatem tam, gdzie zaczyna się wolność właścicieli innych nieruchomości. Każdy jest uprawniony do korzystania z nieruchomości stanowiącej jego własność, ale owo korzystanie musi odbywać się z poszanowaniem społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jak poradzić sobie z uciążliwym sąsiadem?

Jeżeli zachowanie właściciela sąsiedniej nieruchomości jest dla nas uciążliwe, a prośby nie przynoszą efektów, należy zastanowić się nad podjęciem kroków prawnych. W pierwszej kolejności musimy odpowiedzieć sobie na pytanie czy zachowanie sąsiada przekracza przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Podejmowane przez nas kroki będą skuteczne wyłącznie wtedy, kiedy odpowiedź na powyższe pytanie będzie twierdząca.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest podstawowym kryterium określającym granicę dopuszczalnych immisji w ramach kryterium przeciętnej miary. Sposób użytkowania nieruchomości może wynikać z planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli dokumentów takich brak, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości będziemy w stanie ocenić, kiedy przyjrzymy się rzeczywistemu użytkowaniu tej nieruchomości.

Stosunki miejscowe są drugim kryterium określającym dopuszczalny poziom immisji pośrednich. Oznaczają one tolerowane i praktykowane miejscowo immisje pośrednie. Przykładowo, w miastach możemy wyróżnić dzielnice spokojne i dzielnice bardziej hałaśliwe.

Jak wynika z powyższego, kryterium przeciętnej miary należy zawsze odnosić do konkretnego przypadku. Inne działania będą dozwolone w małym domku jednorodzinnym w małym i spokojnym mieście, inne w bloku w środku Warszawy, a jeszcze inne w gospodarstwie rolnym na wsi. Przy ocenie czy działanie sąsiada przekracza przeciętną miarę można również posiłkować się przepisami regulującymi dopuszczalne poziomy hałasu, dopuszczalne odległości między budynkami, itp.

Pamiętajmy również, że w przypadku immisji niematerialnych najczęściej możemy domagać się ochrony również w oparciu o przepisy dotyczące ochrony dóbr osobistych. Prawo wyboru przysługuje osobie domagającej się ochrony.

Po upewnieniu się, że zachowanie sąsiada przekracza dopuszczalną miarę, możemy wystosować do niego wezwanie do zaniechania naruszeń. Możemy również domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem (np. ścięcia drzew). Jeżeli wezwanie nie okaże się skuteczne, niezbędne będzie sporządzenie pozwu przeciwko sąsiadowi. W kontekście sporządzania pozwu, podpowiem, że o ile przekonać sąd do tego, że głośna muzyka i przyjęcia przekraczają przeciętną miarę może być stosunkowo łatwo, to przekonać sąd, że tę miarę przekracza chrapanie czy hałasy generowane przez bawiące się w ogrodzie dzieci może być znacznie trudniej.

Dla uściślenia dodam, że przez sformułowanie „uciążliwy sąsiad” mam na myśli sąsiada, który za głośno słucha muzyki i grilluje na balkonie, a nie sąsiada, który stosuje przemoc względem domowników lub zwierząt. Jeżeli nasz sąsiad stosuje przemoc, nie wahajmy się powiadomić o sprawie policji.

Czy najemca lokalu mieszkalnego może domagać się od sąsiadów ciszy i spokoju?

Dotychczas w tekście nie pojawiło się słowo „najemca”, co mogłoby prowadzić do błędnego wniosku, że ochrony przed uciążliwością sąsiadów mogą domagać się wyłącznie właściciele nieruchomości. Ochrony takiej mogą się domagać również najemcy, ponieważ prawo najemcy do używania lokalu chronione jest poprzez odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie prawa własności.

Co więcej, ochrony mogą domagać się również osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości (użytkowanie, służebności gruntowe lub osobiste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Pozwać możemy osobę władającą nieruchomością sąsiednią, której zachowanie powoduje immisje. Nie musi to być właściciel tej nieruchomości, może to być m. in. najemca, dzierżawca czy użytkownik.

W jakich okolicznościach można zabrać owoce z drzewa sąsiada?

Prawo sąsiedzkie to nie tylko immisje, ale również regulacje dotyczące roślinności zlokalizowanej na granicy nieruchomości. I tak, zgodnie z treścią art. 148 Kodeksu cywilnego, owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Właściciel tego gruntu może je sobie zabrać.

Co więcej, właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu, ale najpierw właściciel powinien wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Kto ponosi koszty utrzymania rowu pomiędzy dwiema nieruchomościami?

Domniemuje się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z tych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Właściciele gruntów sąsiadujących ponoszą również po połowie koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych.

Kiedy można żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej?

Przepisy prawa sąsiedzkiego przychodzą na ratunek właścicielom nieruchomości, które nie mają odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tych nieruchomości budynków gospodarskich. W takim wypadku właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli ustanowienia tzw. służebności drogi koniecznej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Jeżeli osoba władająca nieruchomością niemającą dostępu do drogi publicznej nie jest jej właścicielem, może żądać ustanowienia na jej rzecz służebności osobistej. Taka służebność przysługuje wyłącznie konkretnej osobie, jest niezbywalna i niedziedziczna - wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.