Remont w mieszkaniu - jak postąpić w przypadku nierzetelności wykonawcy?

Remont domu lub mieszkania zazwyczaj jest trudnym doświadczeniem. Bałagan, ograniczenia w codziennym funkcjonowaniu i piętrzące się wydatki. Nierzadko pojawia się problem z rzetelnością wykonawcy remontu. Prace zostały wykonane niewłaściwie, a wykonawca nie odbiera telefonu lub też nieustannie przekonuje, że dokończy jutro, a owo jutro nigdy nie nadchodzi? W przedmiotowym wpisie postaram się wyjaśnić, jak postąpić w takiej sytuacji.

Jak zakwalifikować umowę z wykonawcą?

Warto zacząć od wskazania, że zatrudniając firmę do wykonania remontu konkretnego pomieszczenia lub całego mieszkania, zawieramy umowę o dzieło (jeżeli remont obejmuje natomiast cały budynek, to zawieramy umowę, do której stosuje się przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane). W tym wpisie, dla uniknięcia niejasności, skupię się na regulacjach odnoszących się do umowy o dzieło.

Jakie obowiązki ma każda ze stron umowy?

Podstawowym obowiązkiem wykonawcy jest wykonanie dzieła (remontu), a podstawowym obowiązkiem zleceniodawcy jest zapłata wynagrodzenia. Umowa o dzieło nie musi być zawarta na piśmie. Jeżeli nie mamy pisemnej umowy z wykonawcą, nie przekreśla to szans na wyegzekwowanie od niego spełnienia obowiązków. Umowa o dzieło dla swej ważności nie wymaga dochowania żadnej szczególnej formy, wystarczy ustne porozumienie co do zakresu prac remontowych. Oczywiście, dla bezpieczeństwa, warto zawrzeć umowę na piśmie.

Możemy wyróżnić dwie sytuacje: wykonawca prace wykonał i zostały one odebrane (np. podpisano protokół zdawczo-odbiorczy), po czym okazuje się, że prace wykonane są nieprawidłowo, albo, wykonawca prac nie dokończył i po prostu pewnego dnia nie przyszedł do naszego mieszkania (domu).

Jak postąpić, kiedy remont został źle wykonany?

W pierwszym wypadku możemy mówić o niewłaściwym wykonaniu zobowiązania (umowy). Zleceniodawcy przysługuje rękojmia (jak w przypadku umowy sprzedaży). Można zatem żądać, by wykonawca usunął usterki na swój koszt we wskazanym terminie. Jeżeli nie chcemy po raz kolejny gościć w swych progach nierzetelnego wykonawcy, możemy złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia i wezwać wykonawcę do zwrotu odpowiedniej kwoty (możemy ją następnie spożytkować na usunięcie wad przez kolejną ekipę remontową). Wreszcie, dopuszczalne jest odstąpienie od umowy, przy czym jest to możliwe jedynie wtedy, kiedy wada jest istotna. Należy pamiętać, że uprawnienia z tytułu rękojmi można zrealizować jedynie w oznaczonym czasie. Jeżeli stwierdzimy wadę po upływie dwóch lat od zakończenia prac remontowych, wówczas nie możemy powoływać się na odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi.

Co robić, kiedy wykonawca remontu nie dokończy?

Inaczej sytuacja wygląda wtedy, kiedy wykonawca nie dokończy remontu, czyli nie dojdzie do wykonania umowy w całości. Możemy wówczas odstąpić od umowy z powołaniem się na okoliczność, że wykonawca tak dalece opóźnia się z wykończeniem remontu, iż nie jest możliwe, by skończył go w umówionym terminie. Korzystając z tego rozwiązania nie musimy najpierw upominać wykonawcy, ani prosić go o dokończenie prac. Z chwilą dotarcia oświadczenia do wykonawcy, umowa przestaje wiązać. Jeżeli wykonawca otrzymał już od nas wynagrodzenie, możemy domagać się jego zwrotu (z tym zastrzeżeniem, że wynagrodzenie za prace wykonane poprawnie i w całości będzie się wykonawcy należeć). Jeżeli ponieśliśmy przez wykonawcę jakąś szkodę, to możemy żądać, by ją naprawił (czyli np. pokrył koszty usunięcia jego błędów). Należy jednak pamiętać, że z tego rozwiązania można skorzystać jedynie wtedy, kiedy ustalony został konkretny termin zakończenia prac.

Czy możemy żądać od wykonawcy, by inaczej wykonywał prace remontowe?

Jeżeli zaobserwujemy, że wykonawca wykonuje remont nieprawidłowo (stosuje materiały niższej jakości niż to ustalono, dopuszcza się błędów w sztuce budowlanej lub niedbalstwa), możemy wezwać go do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Należy konkretnie wskazać, co zarzucamy wykonawcy i jakich zmian oczekujemy. Jeżeli nie przyniesie to skutku, możemy od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie remontu innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (oznacza to, że wszelkie błędy kolejnej ekipy obciążać będą wykonawcę). Roszczenie o zwrot kosztów pracy innej ekipy remontowej przedawnia się z upływem 2 lat od zakończenia prac przez tę ekipę, a jeżeli nie nastąpi to w okresie 2 lat od ustalonego w umowie terminu zakończenia remontu przez pierwszego wykonawcę – przedawnia się z upływem tego okresu

Czy możemy zmienić wykonawcę bez powodu?

Warto wspomnieć, że zleceniodawca może odstąpić od umowy o dzieło w każdej chwili i to bez podawania powodu. Musi jednak zapłacić wykonawcy odpowiednią część wynagrodzenia. Oznacza to, że w każdej chwili możemy zrezygnować z usług danej firmy remontowej i nie musimy tłumaczyć swojej decyzji.

Wyżej opisane zasady mogą być oczywiście modyfikowane przez strony. Należy zatem pamiętać, by zawsze rozpocząć od lektury umowy. Warto, szczególnie przy skomplikowanych umowach, udać się do adwokata, by ten przeanalizował naszą umowę i doradził odpowiednie rozwiązanie.