Czym jest umowa deweloperska i jakie są zobowiązania stron tej umowy?

Jak już sygnalizowałam we wstępie, umowa deweloperska wykształciła się w latach dziewięćdziesiątych jako umowa nienazwana (nieuregulowana w przepisach). Funkcjonowanie w obrocie umowy deweloperskiej, przy równoczesnym braku przepisów jej dotyczących, stwarzało spore zagrożenie dla interesów konsumentów, co dostrzegł w 2010 r. Trybunał Konstytucyjny, który stwierdził, że brak regulacji w ww. zakresie stanowi lukę prawną, która winna być usunięta. W taki sposób narodziła się ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwana ustawą deweloperską. Ustawa ta ma za zadanie - jak sama nazwa wskazuje - chronić prawa nabywcy lokalu mieszkalnego, a postanowienia konkretnej umowy deweloperskiej nigdy nie mogą być dla nabywcy mniej korzystne niż brzmienie przepisów ustawy deweloperskiej.

Deweloper zobowiązuje się względem nabywcy do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Nabywca zobowiązuje się względem dewelopera odebrać lokal (nieruchomość) i uiścić cenę ustaloną w umowie.

Umowa deweloperska powinna również zawierać m. in.: 1) informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie; 2) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 3) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; 4) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 5) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; 6) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; 7) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 8) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy o przeniesienie na niego prawa własności lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę deweloperską?

Umowę deweloperską należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Co ciekawe, wskazuje się w piśmiennictwie, że brak zachowania formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności umowy. Umowa deweloperska zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego wywoływać będzie jedynie skutek umowy przedwstępnej, co oznacza, że nabywca będzie mógł domagać się odszkodowania w przypadku uchylania się przez dewelopera od przeniesienia własności lokalu, ale nie będzie mógł domagać się na drodze sądowej przeniesienia na niego własności lokalu.

Pamiętajmy, że wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. W umowie deweloperskiej nie może zatem znaleźć się zapis, który całością tych kosztów obciąża nabywcę.

Na co należy zwrócić uwagę przy lekturze umowy deweloperskiej?

Zacznijmy od tego, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Warto zatem zacząć od sprawdzenia czy umowa zawiera wszystkie zapisy wymagane przepisami ustawy deweloperskiej oraz, czy zapisy te nie zostały skonstruowane w sposób mniej korzystny dla nabywcy niż tego wymaga ustawa.

Sprawdźmy czy wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie przewyższa kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Zweryfikujmy czy w umowie zawarto przesłanki odstąpienia od niej oraz, czy nie uzależniono skuteczności odstąpienia od zapłaty odstępnego na rzecz dewelopera.

Warto mieć na również uwadze, że umowa deweloperska jest umową konsumencką, a zatem zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego o niedozwolonych postanowieniach umownych (o których już pisałam na blogu, zapraszam - Ochrona konsumenta w polskim prawie. Klauzule niedozwolone.). Umowę deweloperską możemy więc zweryfikować pod kątem istnienia w niej klauzul niedozwolonych.

Czego możemy się domagać od dewelopera jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej?

Deweloper ma obowiązek sporządzić, przed rozpoczęciem sprzedaży, prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper jest bowiem zobowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prospekt informacyjny sporządzany jest wedle wzoru stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej może od dewelopera żądać doręczenie jej prospektu informacyjnego wraz ze wszystkimi załącznikami, a deweloper jest zobowiązany takie żądanie spełnić. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper jest zobowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa dewelopera.

W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku deweloper jest zobowiązany doręczyć nabywcy informację o zmianie w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Potencjalny nabywca może również żądać, aby deweloper zapewnił mu możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej oraz projektem budowlanym.

W jaki sposób deweloper zobowiązany jest chronić środki finansowe nabywców lokali?

Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony: 1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; 2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; 3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; 4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Najmniejsze zabezpieczenie interesów nabywcy daje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, ponieważ bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Z punktu widzenia nabywcy pożądanym jest, aby w umowie deweloperskiej znalazły się zapisy o zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym, gdyż w tym przypadku bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa stanowi zaś zabezpieczenie dla nabywcy na wypadek odstąpienia przez niego od umowy deweloperskiej oraz na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera.

Kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, jeżeli: 1) umowa deweloperska nie zawiera elementów wskazanych w ustawie jako obowiązkowe; 2) informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym; 3) deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; 4) informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; 5) prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej.

Nadto, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na niego prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w terminie określonym w tej umowie. W takiej sytuacji przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Co grozi nieuczciwemu deweloperowi?

Zaniechanie sporządzenia prospektu informacyjnego stanowi wykroczenie, które zagrożone jest karą grzywny. Ustawodawca poważniej niż zaniechanie sporządzenia prospektu informacyjnego traktuje podanie w tymże prospekcie informacji nieprawdziwych (lub zatajenie informacji prawdziwych). Osoba, która dopuści się takiego czynu, popełnia przestępstwo, które zagrożone jest karą grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch.